Большинство россиян живут в типовых квартирах, лишенных всякой индивидуальности. И москвичи - не исключение. Поэтому многие граждане решаются на перепланировку своих жилых помещений. Но каковы последствия самовольной перепланировки?

Предыстория вопроса
В последнее время жители столицы все чаще обнаруживают в своих почтовых ящиках письмо следующего содержания: "Если вы решили переставить сантехническое оборудование, заменить нагревательные приборы, выполнить перепланировку квартиры - обязательно оформите согласование в Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах". Затем приводятся ее адрес, телефон и перечень последствий самовольной перепланировки. Как вы думаете, что вам грозит? Штраф? Да, но не только. Если вы собственник - вашу квартиру могут продать по решению суда с публичных торгов, если наниматель - расторгнуть с вами договор социального найма.

Что такое перепланировка
Перепланировке жилых помещений в Жилищном кодексе посвящена глава 4. В пункте 2 статьи 25 указано, что "перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения".
Из данной формулировки видно, что перепланировкой признается не всякое конструктивное изменение в жилом помещении, а лишь то, которое влечет внесение изменений в технический паспорт помещения.
Технический паспорт жилого помещения - это информационно-технический документ, содержащий сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения (квартиры), в том числе сведения государственного технического учета. Технический паспорт содержит в себе параметры квартиры, характеристику ее конструкций и инженерно-технических сетей, а также иные сведения, необходимые для эксплуатации квартиры1.
То есть, если ремонт предусматривает перепланировку квартиры и приводит к тому, что параметры жилого помещения по отношению к информации, содержащейся в техническом паспорте, меняются, то нужно внести изменения в технический паспорт. Они обязательно должны быть согласованы с органом местного самоуправления по месту нахождения жилого помещения2.

Какие работы по приданию жилью индивидуальности и удобства будут считаться перепланировкой?
- Перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов.
- Устройство дополнительных кухонь и санузлов.
- Ликвидация темных кухонь и входов в них через квартиры или жилые помещения.
- Устройство или переоборудование существующих тамбуров.
- Разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир.
- Расширение жилого пространства за счет коридоров и кладовок.
Данный перечень3 является открытым. На эти и другие изменения помещения нужно получить разрешение Мосжилинспекции.

Обратите внимание!
Для проведения таких работ, как подключение стиральной машины и перенос розеток, разрешение не требуется.

Если перепланировка не нарушает конструкций дома и не угрожает безопасности проживающих в нем людей, то, вероятнее всего, согласие на нее жилец получит.

Разрешение на перепланировку
На примере жилого помещения, расположенного в г. Москве, рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку.
Для этого в Государственную жилищную инспекцию города Москвы (Мосжилинспекцию) подается заявление по соответствующей форме4.
В нем заявитель - физическое лицо должен указать свою фамилию, имя и отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность, место жительства и номер телефона. Если гражданин подает заявление через представителя, следует привести реквизиты доверенности, которая непременно прилагается к заявлению. Также необходимо сообщить срок проведения ремонтно-строительных работ и их режим.

К заявлению обязательно прикладываются:
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства;
- технический паспорт жилого помещения;
- согласие в письменной форме всех совершеннолетних членов семьи нанимателя;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости переустройства или перепланировки (если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры).
Внимание!
Предъявление каких-либо других документов законодательством не предусмотрено5.

После получения разрешения можно приступить к перепланировке. И лучше не затягивать, так как сроки проведения ремонтно-строительных работ ограниченны.
Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии6 .

Если перепланировка уже сделана
Зачастую при проведении ремонта владельцы квартир и не подозревают, что на самом деле занимаются перепланировкой. Также распространена ситуация, когда жильцы считают, что они проводят незначительную перепланировку, и игнорируют требование о получении разрешения.
Каковы могут быть последствия проведения самовольной перепланировки? В первую очередь Межведомственная комиссия предлагает собственнику (нанимателю) привести жилое помещение в прежнее состояние7. В своем решении она устанавливает срок для проведения таких работ. Он не должен превышать 3 месяцев для многоквартирных и 6 - для индивидуальных жилых домов. Если по его истечении собственник (наниматель) не приведет жилое помещение в прежнее состояние и не представит объяснений с указанием уважительных причин несвоевременного исполнения решения, то представитель Межведомственной комиссии обращается в суд.
Суд при рассмотрении предъявленного иска вправе принять решение:
- в отношении собственника - о продаже с публичных торгов принадлежащего ему жилого помещения с выплатой собственнику полученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Новый собственник жилого помещения будет обязан привести его в прежнее состояние;
- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о его расторжении с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению жилого помещения в прежнее состояние8.
Как видите, последствия могут быть достаточно серьезными.

Когда тайное становится явным
Факт проведения незаконной перепланировки квартиры вскроется при регистрации сделок с ней. Предположим, собственник захочет ее продать или подарить. При переоформлении права собственности в числе прочих документов нужны справка из бюро технической инвентаризации, калька с планом помещений: размером комнат, высотой потолка, размещением стен. Также необходим и технический паспорт жилья. А данные техпаспорта не совпадут с фактическими, в случае если вы, например, совместили санузел или уменьшили жилую площадь комнаты за счет увеличения площади кухни.
Если такая перепланировка не угрожает безопасности конструкций дома в целом, то на собственника может быть наложен штраф в размере от 2000 до 2500 руб.9 Чтобы оставить сделанную в квартире перепланировку, понадобится судебный процесс.
Если перепланировка коснулась несущих перекрытий и может угрожать безопасности всего дома, то помимо наложения штрафных санкций суд потребует привести жилое помещение в первоначальное состояние: заложить кирпичами снесенные перегородки между комнатами, устранить перенос газового оборудования и т. д. При неисполнении решения суда собственнику грозит выселение. Его квартиру продадут с публичных торгов, на вырученные деньги приведут ее в прежнее состояние, а разницу вернут собственнику. Понятно, что это будет гораздо меньшая сумма по сравнению с добровольной продажей, и приобрести на такие деньги новое жилье будет весьма проблематично.
Незаконно произведенную перепланировку могут заметить соседи и сообщить об этом в Мосжилинспекцию. Частная собственность на основании Конституции РФ неприкосновенна, и собственники имеют право не пускать инспекторов в свою квартиру. Но лишь до принятия судом решения об обеспечении допуска представителя Мосжилинспекции в жилое помещение.
Для нанимателя жилого помещения - гражданина, который проживает в нем на основании договора социального найма, незаконная перепланировка может обернуться расторжением договора. Как следствие, в дальнейшем он будет лишен возможности пользоваться данным жилым помещением. Причем заключение договора социального найма на другую квартиру в таком случае законодательством не предусмотрено.

Как узаконить перепланировку
Что же делать, если перепланировку собственник провел без разрешения? Тогда перепланировка может быть узаконена только в судебном порядке10.
Если она не нарушает прав и законных интересов граждан либо не создает угрозы их жизни или здоровью, суд вправе принять решение о сохранении перепланировки. В нем должно быть указано, что данный документ является основанием для внесения органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Хочется отметить, что в почтовых рассылках указаны крайние меры наказания к жильцам, которые не согласовали перепланировки в своей квартире. Каждый случай индивидуален. И только специалист может решить, какие последствия для конструкций дома несет незначительный на первый взгляд ремонт.

1) ст. 5 Закона г. Москвы от 03.11.2004 № 66 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве"

2) ст. 26 ЖК РФ

3) п. 1.7.1 постановления Госстроя России от 27.09.2003 № 170

4) утв. постановлением Правительства Москвы от 28.04.2005 № 266

5) п. 2, 3 ст. 26 ЖК РФ

6) ст. 28 ЖК РФ

7) п. 3 ст. 29 ЖК РФ

8) п. 5 ст. 29 ЖК РФ

9) ст. 7.21 КоАП РФ

10) п. 4 ст. 29 ЖК РФ

Гуренкова Наталия Викторовна,
ведущий эксперт-консультант компании "ПРАВОВЕСТ Аудит"