Не всегда требуется проект перепланировки для согласования. Часто разрешение на перенос ненесущих перегородок можно получить, основываясь на так называемом "эскизе перепланировки", т.е., по самому чертежу дизайн-проекта. Большинство дизайнеров стараются избежать сложных и дорогостоящих перепланировок, так как в большинстве случаев хорошее зональное решение можно получить малыми средствами.

Если же малыми средствами обойтись не получается, то для согласований разрабатывается другой проект, имеющий юридическую силу - "проект перепланировки". Этот проект основывается на первоначальном дизайн-проекте, будет содержать в себе все идеи дизайн-проекта, разрабатывается он в проектной организации, имеющей лицензию на проектирование, и именно этот проект впоследствии подлежит согласованию.

Еще Вы должны знать, что часто по причине незнания дизайнером норм СниП идеи, зафиксированные в дизайн-проекте, могут оказаться противозаконными и впоследствии согласовать их будет невозможно. Опытный и грамотный дизайнер Вас всегда предупредит о существовании строительных нормативов и о том, нарушаете Вы их или нет.

А теперь немного о том, что такое "Проект перепланировки"

Проект перепланировки - это официальный документ, который разрабатывается проектной организацией. Вы можете самостоятельно заказать его в проектном институте. Но, сделав самостоятельно такой заказ, Вы рискуете переплатить (т.к. не знаете реальных цен на такие услуги) и получить некачественный проект (т.к. Вы не являетесь профессионалом в этом вопросе и не можете проверить качество проекта), и плюс бюрократические сроки в 1,5 месяца (минимум).

Второй вариант - заказать проект через организацию, занимающуюся согласованием перепланировок. Как правило, этим организациям, при постоянном сотрудничестве, проектные организации дают существенные скидки, и проект, заказанный через них, обойдется Вам дешевле. Самый положительный момент такого выбора - организация несет ответственность за содержание проекта, и устранит его недостатки за свой счет в процессе согласования.

Второй этап - согласование проекта в инстанциях. Все проекты сами по себе юридической силы не имеют, даже если их делает проектная организация, в юридическую силу они вступают после прохождения экспертизы. Разработанный проект необходимо согласовать с инстанциями, отвечающими за безопасность и сохранность жилья. Этими инстанциями являются:
центр гигиены и эпидемиологии;
пожарный аварийно - спасательный отряд;
балансодержатель или собственник дома;
отдел архитектуры и градостроительства;
мингаз;
энергонадзор;
теплосети;
и др.

Третий этап - сбор дополнительных документов и подача их на заседание Администрации Вашего района.

Кроме согласований, еще нужно собрать "скромный" список документов, необходимых для заседания Администрации:
согласие всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой;
копия технического паспорта и справку о состоянии здания;
договор авторского надзора;
договор технического надзора;
договор на вывоз мусора;
копии лицензий проектных и строительных организаций;
копия лицевого счета;
акты-соглашения с соседями;

Также дополнительно могут потребовать: проект по электрике, проект на вентиляцию, проект на сантехнику, разрешение на увеличение мощности и другие документы.

Учтите, что указанный список - неполный. После сбора всех этих документов, вопрос о Разрешении Вам начать работы согласно проекту рассматривается на заседании Администрации Вашего района. В течение месяца с момента подачи документов Вы получаете долгожданное Разрешение.

Что можно и чего нельзя

Что допускается при перепланировке согласно законодательству? В квартирах разрешается:
увеличение санузла за счет коридора;
увеличение площади жилых комнат за счет коридоров, кухни и кладовых;
устройство на площади жилой комнаты смежной с кухней кухни-столовой;
обустройство проемов в стенах между помещениями;
перенос входного проема в квартиру;
демонтаж подоконной части стен (с установкой распашных дверей на балкон);

Существуют следующие ограничения по перепланировке квартир:
уменьшение или демонтаж венткоробов;
углубление труб в стены (ко всем коммуникациям должен быть обеспечен свободный доступ);
увеличение санузла за счет кухни;
обустройство санузла на месте жилой комнаты;

Здесь изложены общие правила. Каждая перепланировка требует индивидуальное рассмотрение, в результате которого возможны исключения из общих требований.

Прием в эксплуатацию законченной перепланировки

После того, как Вы сделаете ремонт, Вам необходимо "сдать" объект. Следует заказать в БРТИ новый поэтажный план на Вашу квартиру с выходом инженера в вашу квартиру. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом.

Затем составляется акт выполненных работ и согласуется в тех же инстанциях что и для Разрешения. Добавьте сюда еще немного справок. Весь этот пакет вновь подается в Администрацию Вашего района. Решением Администрации Района ваша перепланировка утверждается.

Вы можете обратиться в БРТИ за новым техническим паспортом. Это будет заключительный этап работы.

Также Вы должны знать, что Разрешение Администрации на производство работ по проекту, полученное Вами, имеет ограниченный срок действия - от 4 месяцев до одного года. Обратите внимание, какой срок указан в Вашем Разрешении и постарайтесь сдать объект в указанный срок. Если Вы просрочите срок, Вам придется либо продлять Разрешение, либо - получать заново.

Последствия несанкционированной перепланировки

Вы решили делать несанкционированную перепланировку, т.к. получение разрешительной документации является дорогостоящим удовольствием? Тогда Вы должны понимать, какие последствия Вас могут ожидать:
- штраф. Если ЖЭСу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает Административная комиссия, и его размер может достигать 100 базовых величин;

- обязанность утверждения самовольно выполненной перепланировки. Уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности согласовать перепланировку. Поэтому Вам дадут срок (2-3 месяца), в течение которого Вы должны будете оформить документы для утверждения перепланировки. Если Вы не сделаете это в срок, вас повторно оштрафуют;

- приведение помещения в первоначальное состояние. Если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет согласовать по причине несоответствия нормам, то Вам придется уплатить штраф и привести помещение в первоначальное состояние;

Быть может, Вам повезет, в Вашем доме никогда не будет проверок, и никто не узнает о Вашем несанкционированном ремонте. Быть может, Вы нечаянно зальете своих соседей, и у Вас возникнут определенные проблемы с различными инстанциями. Быть может, Вы просто захотите продать квартиру или произвести с ней любую другую процедуру по передаче в иные руки. В этом случае у Вас тоже возникнут определенные проблемы. Как поступать - решать только Вам.